裁判概述
案情摘要
1. 招商银行与高某签订《个人购房借款及担保合同》，向银行借款用于购买房屋；一方地产公司与招商银行签订《担保协议》，为此提供阶段性担保。
2. 另查明，《担保协议》约定：保证期间是每笔贷款发放之日起至预告抵押登记完成之日止。具体为：一方地产公司在90个工作日内办妥高某所购房屋预告抵押登记手续交给招商银行，招商银行在合理期限内办理完预告抵押登记。
3. 另查明，招商银行收到一方地产公司交付的购房预告抵押登记手续后，没有在合理期间内及时办理预告抵押登记，导致案涉房屋因另案被法院查封。
4. 招商银行诉至法院要求一方地产公司承担担保责任。
争议焦点
法院认为
双方当事人对保证期间的约定是真实意思表示，但不能与《担保法》的规定相悖，不能无限延长保证期间，也是阶段性担保的应有之义。综合《担保协议》，一方地产公司将购房合同的登记备案手续交给招商银行后，招商银行亦应在合理期限内办理预告抵押登记，而合理期限应以上述双方约定的90个工作日作为参照。
本案中，招商银行是办理预告抵押登记的义务主体，在一方地产公司未在约定的90个工作日内交付办理预告抵押登记手续情况下，招商银行收到一方地产公司迟延交付的预告抵押登记手续后，应当在合理期限内及时办理预告抵押登记，防止案涉房屋被法院查封而无法办理。但是招商银行收到一方地产公司迟延交付预告抵押登记手续后，不但没有提出异议，而且一年多时间不去办理预告抵押登记，且无合理解释，应视为一方地产公司阶段性担保的保证责任免除条件成就。招商银行未在保证期间内向一方地产公司主张权利，一方地产公司的保证责任免除。
案例索引
相关法条
《民法典》
第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
第四百零九条 抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容。但是，抵押权的变更未经其他抵押权人书面同意的，不得对其他抵押权人产生不利影响。
债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但是其他担保人承诺仍然提供担保的除外。
实务分析
期房按揭贷款业务中，需开发商提供阶段性担保是银行的常规要求。阶段性担保，顾名思义具有阶段性，实务中对于阶段性有两种操作：一种是阶段性担保至预告抵押登记完毕；一种是阶段性担保至他项权利证发放。不过无论是担保之什么阶段，都存在开发商积极提供相关资料，债权人积极办理相关登记的过程。正常情况从风险角度上讲，开发商和债权人对积极办理登记都存在期待。
本案例，开发商将相关预告抵押登记手续交给银行，银行放置一年多未积极办理预告抵押登记，期间房产被他人查封，银行丧失取得物保优先权的可能性，这毫无争议的加重了阶段性担保人的担保责任。最高院认为如持续让阶段性担保人长期处于担保状态，违背当处阶段性担保的约定本意，应判定阶段性担保人免责。